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购房按揭强制保险若干问题分析

时间:2018-06-13

购房按揭强制保险若干问题分析

  中图分类号:F840 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2017)15-0060-02

  引言

  在一定程度上,购房按揭强制保险的设立无论是对于借款人的利益来说还是对于贷款人利益来说均具有重要的意义。但其在办理的过程中也存在着诸多问题,例如保险人问题、保险险种问题、贷款人问题及保险金额及期限问题。这些问题的存在,在很大程度上影响了购房按揭相关保险积极效应的发挥。因此,我们应对其存在的问题进行认真的分析。

  一、购房强制保险概述

  我国法律规定,借款人在进行住房贷款时,若将房屋产权作为抵押物时,借款人或者委托借款人需要先完成房屋保险等相关手续的办理,之后才能签订借贷合同。同时,贷款人为房屋保险单的法定保管者。从上述规定中可以看出,个人在进行房屋借贷时,无论是将房屋作为抵押物还是将其他财产作为抵押物,都是符合法律法规的。同时,在实际生活中,银行作为被借款人,要求借款人将房产作为抵押物也是合情合理的。但是,该法律条例也存在有一定的问题,它虽然给银行或者是保险公司提供了详细的保险操作章程,但其法律效力却远远不足。银行一般所处的市场环境有两种:一种为垄断市场,另一种为竞争市场。若是在市场竞争条件下,银行为了确保自身债权利益而向借款人提出一定的要求,甚至要求借款人以办理房屋保险作为合同签订的前提,这无论对于法律规定还是道德约束来说,都是合乎情理的,同时也是符合公平原则的。然而,若是在市场垄断的条件下,银行强迫借款人以办理房屋保险作为贷款合同签订的前提,这既违反了法律的规定及道德的约束,同时也违反了公平的原则。目前由于我国资金市场供求不平衡问题的存在,银行的一些行为已经超出了法律规定及道德约束的范围。这也使得借款人在办理房屋保险时,多数认为自己是受银行强迫的。

  二、强制保险相关问题

  (一)保险人问题

  目前我国法律规定的房屋保险办理方式有两种:一种由借款人自己完成保险办理,另一种由委托贷款人完成房屋保险办理。同时,只要能够确保贷款人债权的利益,那么借款人对于保险公司的选择是不受限制的。然而,多数的商业银行都只会选择一家保险公司进行合作。这也被多数借款人认为是银行剥夺了自身选择的权利,危及了自身的利益。事实上,多数商业银行并不是故意要这样做,其之所以只选择一家保险公司进行合作,多数是因为受相关法律的约束。银行与保险公司所进行的合作,真正意义上是指银行与保险公司之间所维持的保险代理关系,而这种保险代理关系通常只限于银行与一家保险公司之间。因此,贷款银行不仅是贷款人,同时也是保险公司的代理人。其在接受借款人的借款申请时,只能向借款人推荐自身所代理的保险公司。但是,如果银行未与保险公司签订保险代理合同,那么银行在接受借款人委托时,就可以向借款人推荐多家保险公司的相关险种。但是,一些银行为了自身的利益,不仅强行与保险公司进行保险代理,同时强迫借款人购买自身银行所代理的保险。这使得借款人的利益不仅受到银行双重代理身份的损害,同时也会受到保险公司随意制定保险险种的损害。除此以外,这也在一定程度上影响了各保险公司之间的公平竞争。

  (二)保险险种问题

  贷款抵押房屋保险及房屋贷款保证保险是目前我国法律规定的两种房屋保险贷款方式。然后无论是贷款抵押房屋保险还是房屋贷款保证保险,本质上两者均处于财产保险的范畴之内。但与其他的财产保险有所不同,贷款抵押房屋保险及房屋贷款保证保险不仅与房屋贷款合同有密切的联系,同时在很大程度上保障了房屋保险相关的抵押权。针对于贷款抵押房屋保险来说,其具体是指借款人以房屋产权作为抵押物进行借款委托时,贷款人要求借款人先完成所抵押房屋的相关保险手续的办理,之后才能签订借贷合同。这种保险提高了贷款人房屋抵押贷款的安全性。而针对于房屋贷款保证保险来说,其制定的目的主要是为了避免借款人没有按期或没有能力偿还债务时,给贷款人带来利益损害。这种保险的承保范围不仅适用于借款人未能履行房屋贷款合约的问题,同时也适用于借款人因意外死亡而造成的贷款合同继承或受让问题。

  目前在我国的购房贷款保险市场中,常见的房屋保险类型主要分为两种:一种为单一险,另一种为综合险。单一险具体又指贷款抵押房屋保险。而综合险中不仅包括贷款抵押房屋保险的成分,同时还包括房屋贷款保证保险的成分,为两种保险的综合体。这与目前我国的购房贷款行业中以抵押房屋作为贷款前提的实际情况有所不相对应。例如,在借款人以抵押房屋作为借贷条件过程中,若贷款人要求购买综合险,这无论是对于抵押权的实现来说还是对于债权的保障来说,都是超出范围的。除此以外,个人在进行房屋借贷时,若在此之前已经购买了其他相关的房屋财产保险,此时借款人就无须再购买贷款抵押房屋保险。

  (三)贷款人问题

  从理论上来讲,财产保险中出现的更多的是受害人这个概念而不是受益人。同时,投保人及被保人是财务保险中常见的两个概念。在这里,被保人即可以是除投保人以外的其他人,也可以是投保人本身。在保险事故发生后,及时地弥补受害人的损失是财产保险的核心内容。此时,若被保人就是投保人本身,即保险标为投保人自身的利益,那么这种财产保险又可称之为投保人自身保险;反之,被保人即可以是除投保人以外的其他人,即保险标为他人的利益,那么从该财产保险合同中所获得的保险受益理所当然就由其他人所拥有,该种财产保险形式又称之为被保险人保险。但是与上述财产保险有所不同,对于信用保险来说,无论是单一的信用保险还是保证保险,保险标与被保人可有所不同。具体来说,投保人在签订信用保险合同中的保险标及被保人时,通常有两种方式。一种常见方式为:保险标为其他人的信用利益,被保险人也同样为其他人;另一种常见方式为:保险标为其他人的信用利益,而被保人为投保人自身。然而,无论是哪种方式均在一定程度上提高了其他人所面对的信用安全性。   贷款抵押房屋保险合同的签订无论是对于借款人的利益来说还是对于贷款人利益来说都具有重要的意义。从结果上来看,若不进行贷款抵押房屋保险合同的签订,那么不仅加重了借款人承担房屋损失的负担,也加重了借款人还款责任的负担,同时不仅使得贷款人的抵押权无法有效实现,也使得贷款人的债权无法得到有效确保。因此,确保贷款人及时的收回贷款,从而有效地保全银行的利益是贷款抵押房屋保险订立的最初想法。但从本质上说,若在进行贷款抵押房屋保险合同签订时,保险标为信用保险利益,而不是贷款人的抵押权保险利益,那么保险人的保险金偿付则是以借款人拒绝或无力清偿为条件,而不是以抵押权的最终丧失为前提。虽然贷款抵押房屋保险也同样属于财产保险中的一种,但其与信用保证保险有本质上的不同。

  (四)保险金额及期间问题

  若想要进一步有效地确保银行的利益,在进行购房贷款保险合同签订时,应该以贷款本金及利息的总和作为保险金额的标准。保险金额在很大程度上取决于借款人的债务金额。目前随着借款人借贷金额的逐年减少,所需偿还债务金额随之减少,从而借款人的保险金额也逐年减少。为了解决债务人借贷期限提前或拖延的问题,同时为了提高购房贷款的灵活性,保险合同内容较前有所不同。目前最为常见的是“一年一保”的保险形式及“一年一缴”的还款方式。除此以外,若到达续保时间,但借款人却因其他因素无法及时续缴保险,此时贷款人可代替借款人完成保险的续缴,但因替缴所额外产生的费用由借款人担负。针对保险金额方面,通常有两种说法。一种说法认为,作为不动产,房屋的价值是无法割裂的。因此,无论是要求计算整房价格来完成保单设计,还是要求贷款抵押房屋保险合同中的全额投保,均是合情合理的。另一种说法认为,工程建设所处的阶段不同,其保险金额也应有所不同。在对企业财产进行投保时,在对建筑工程进行投保时,应将工程承包的金额总和作为该工程的保险金额。对安装工程进行投保时,工程安装所产生的价值总和作为该工程的保险金额。在进行企业财产投保时,应将该企业固定资产的价值总和作为保险金额。目前我国鼓励多数企业进行足额的财产保险,这使得相关的保险操作更为简单。但是与建筑工程的财产保险相比较而言,购房贷款保险所处的情况有所不同。购房贷款保险合同中的保险标一般分为两种:一种以抵押权作为保险利益,另一种以信用作为保险利益。它的利益价值不仅包括贷款本金,同时还包括所产生的利息。而关于不动财产分割问题,其在购房贷款保险中通常是不存在的。同时,房屋的价值也不是根据足额与否来进行衡量的。尤其是对于家庭财产保险来说,因为第一危险赔偿形式的存在,保险标中物的真实价值应该用保险公司所能赔偿的最高金额,而不是用保险金额来代表。

  结语

  目前我国购房按揭强制保险方面仍存在着诸多问题,但随着我国住房按揭体系的不断健全,上述问题也必将会得到有效的解决。同时,随着分配住房制度的不断完善,我国最终会实现人民安居乐业的美好景象。

购房按揭强制保险若干问题分析

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