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我国保险资金投资不动产的发展历程与现状

时间:2018-06-15

我国保险资金投资不动产的发展历程与现状

  一、我国保险资金投资不动产发展历程

  我国的保险行业起步较晚,保险资金不动产领域的投资经历了较大起伏,因此保险资金运用的制度建设也要落后许多,不动产的投资历程经历了较大的起伏。对我国保险资金投资不动产的发展历程进行有关梳理后,总结为以下阶段。

  1980年~1988年 初级阶段

  我国保险业刚刚恢复经营,此时保险业百废待兴,在这几年中,由于可供投资渠道比较小,加之保险公司投资对投资不动产没有热情,导致大量的保险资金流入了银行,基本没有资金流入不动产市场。

  1988年~1995年 盲目投?Y阶段

  由于我国的投资环境过热,资本市场不成熟,造成了外部经济过热,内部却无章可循的局面,保险公司没有合理的进行资产负债管理,将资金投放到大量的债券、股票、债券、房地产、贷款等,形成了大批的不良资产。

  1995年~2006年整顿阶段

  为阻止过热的保险投资行为带来的经济危害,1995年国家先后出台了《保险法》等相关的法规,在一定程度上控制了保险公司盲目投资的局面,但是同时也禁止了保险资金涉入房地产行业,体现了这一时期政府和法律对保险资金的运用实行了严格的监管和限制。

  2006年~2009年开放阶段

  2006年,国务院通过了《国务院关于保险业改革发展的若干意见》,即保险业的“国十条”,其中一条就是表示要开展保险资金投资不动产试点,但是并没有规定相关办法和具体操作,存在着一定的模糊空间。于是保险公司借此机会,开始采取“曲线”的方式投资不动产,购买了大量的超过自身需要的不动产并将多余面积出租获得收益。

  2009年至今规范阶段

  2009年颁布的新《保险法》中允许保险公司在安全性的原则下进行不动产的投资,2010年9月,保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》,继法律层面的规定后再一次对保险资金投资不动产进行规范,禁止保险公司把资金投放在商业性住宅市场以及房地产的开发建设,所以此次保险资金投资渠道的开放主要包括养老地产、保障性住房建设以及商用物业等。2014年,保监会采取了分类监管的方式,将不动产作为一个大类进行监管,有望继续拓宽不动产的投资范围与比例。

  现将我国颁布的关于保险资金投资不动产的监管条例总结如下:

  二、保险资金投资不动产现状

  在新《保险法》规定之前保险公司就通过各种渠道曲线进军房地产市场,法律的出台以及《保险资金投资不动产的暂行管理办法》使得保险公司更加明确了投资不动产的方向和比例。

  商业地产因其独特的优势成为保险公司最青睐的投资渠道,而且位置大多集中在一、二线城市。例如2009年初中国太平洋保险公司进军房地产市场,出资22亿元购买了北京金融街的丰盛大厦;当年5月,中国人民保险集团股份有限公司与北京金融街签下价值达100亿元的房地产合作协议;8月,平安集团依靠旗下平安信托的支撑与金地集团签下房地产合作项目,之后又与绿城集团合作,总计投资房地产市场约400亿元。保险公司热衷商业地产的主要原因如下:保监会对保险公司投资不动产进行了严格的限制,投资商业地产可以使保险公司“名正言顺”地涉入房地产领域;另外,一、二线城市对于甲级写字楼的需求旺盛,有可观的租金收入;最后,我国国家政策对住宅市场有着严格的控制,加之人口老龄化的严重,不动产开发商对商业地产的投资热情很高。

  其次,保险公司还积极与政府平台合作参与保障性住房建设。比如2011年5月,中国平安保险推出“保障性住房债权投资计划”,其募集资金用于支持上海保障性住房建设;此后,太平洋资产管理公司集合人保、国寿等多家保险公司资产管理公司与北京市国土资源局合作开展保障房项目。投资保障性住房诚然会有一部分的利润,但是从实践上看并没有形成有效的盈利模式,而且面临着地方政府回购期限长的风险。

  面对国内养老地产的巨大缺口,泰康人寿、中国人寿、中国太保等保险公司纷纷抢滩养老地产。泰康人寿推出“泰康之家-燕园”养老社区,中国人寿也打算在耗资千亿元资金投资养老地产。最后,保险公司也参与了一些不动产债权投资计划。比较典型的投资计划有平安资产管理公司协同民生银行成都分行以及大连万达集团共同合作的“平安资产一一大连万达商业不动产保险债权计划”,是目前全国募集金额最大的商业不动产保险债权计划,此外还有平安银行与平安资管展开合作的“海宁高速公路债权投资计划”等。

  三、结论

  保险公司投资商业地产、养老地产、廉租房与基础设施建设等,并不是看重眼前的收益,而是看重其长远的发展,不动产固然很多,但是优质的且可以投资的毕竟占少数,不动产的优势在于其“不动”,成功的不动产投资决策可以给保险公司在未来的十年或者几十年内带来相当稳定的收益。

  当然,高收益必然伴随着高风险,日本当年的房地产泡沫以及美国的金融危机为我们提供了经验教训,发展再成熟的市场也难免会出现一场浩劫,更何况我国保险投资不动产才刚刚起步,所以我们应该尽早意识到保险资金投资不动产面临的风险,以史为鉴,有效的规避不动产投资产生的风险,发挥其应有的积极作用。

我国保险资金投资不动产的发展历程与现状

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